7月22日上午10点，着一身浅灰色中式休闲装的建业集团董事长胡葆森，坐在了宣布收购中民筑友的新闻发布会台上。作为亚布力的轮值主席，胡葆森经常带队出去跟地方政府、企业进行交流。因此，胡葆森面对媒体也很坦诚。他透露，建业地产正在探索“走出去“，虽然还没有明确的目标和规划，但在其心目中，中民筑友在这一过程中扮演的角色已然清晰。

建业地产要探索“走出去”，这是建业集团董事长胡葆森在2019年3月建业地产年报发布会上对外透露的。4个月后，胡葆森通过全资持有的境内子公司、通过股权受让方式，收购了中国民生投资股份有限公司（简称“中民投”）所持有的天津中民筑友科技全部股权，收购对价16.5亿元人民币。

天津中民筑友科技间接持有中民筑友智造科技（00726.HK，简称“中民筑友”)已发行股份的63.5%。胡葆森成了中民筑友的控股股东。

“谈判的过程非常简单。“胡葆森透露了此次收购的两个原因。建业集团大约在2017年开始进行实质性的产业化布局，计划在河南市场边界内，今年年底完成120个县级以上的城市战略布局。胡葆森希望用三到五年的时间，在河南的中西南北中第一步先布五个住宅产业化基地；恰好在这个过程中，中民投出现了战略调整，有意将筑友科技装配式住宅这个业务板块转手。

收购完成后，中民筑友将更名为”筑友智造“。基于长沙装配式建筑产业已经超过20年的历史，中民筑友研发基地仍然留在长沙，“希望这个产业在河南未来两三年内能够呈现一个明显的、加速的态势”。7月23日，中民筑友股价在前一天暴涨90%之后，下跌5.26%。

这为胡葆森的“走出去”埋下注脚：住宅产业化将为建业地产在河南市场份额提升加码，但中民筑友在轻资产输出过程也扮演重要角色。

收购中民筑友：助力轻资产输出

生于1955年的胡葆森，与王石、冯仑等是好基友；作为企业创始人，胡葆森至今仍活跃于前台。

最近几年，建业集团也不断完善职业经理人制度，知情人士透露，“公司缺什么人就在外面挖过来“。比如，财务出身的王俊，先后在碧桂园、摩根士丹利等企业任职；建业地产一把手是原万科徐州公司总经理袁旭俊。会上，胡葆森习惯于把公司运营层面的问题推给坐在身边的建业集团执行总裁作答。他自己则更愿意谈住宅产业化能给企业带来什么。

胡葆森对装配式住宅的兴趣源于大约十五六年前，与王石、冯仑等人经常去日本、欧洲参观住宅产业化（项目），发现日本作为地震频繁国家，对住宅安全要求非常高。日本大约在20年前已经完成了60%、70%的住宅产业化率。而国内住宅产业化率非常低，大约15年前仅有10%左右；到今天，全国住宅产业化率也不足20%。

据相关数据显示，2018年国内城镇新建建筑面积超过2.1亿平方米，装配式建筑面积占比不 足9%。

在考察参观学习过程中，胡葆森逐渐认识到，建筑最主要的三大要素是“质量、工期、成本“。从质量问题来看，质量是建筑的源头和根本。从工期来看，陕西、河北、河南、山西、山东的一部分高污染地区，目前每年有4-6个月工期被强制停工；一些承接全国性、国际性活动的城市，对环保的要求会迅速提升，这也导致偶发性的停工。前两个要素对第三个要素影响重大。住宅开发中，成本管控恰恰是利润提升的重要一环。

胡葆森认为装配式住宅可以将上述三大问题都解决：途径包括模式化的设计和生产、标准化的设计和智造以及科技融入之后的信息化和科技化、大数据、物联网等等，未来技术也会不断迭代更新。这些都指向摊薄成本。据此，装配式建筑已是大势所趋。

或许，胡葆森对住宅产业化的情结也由此而起。他指出，11年前，也就是2008年，建业就制定了住宅产业化发展规划，至今已有11年。三年前，建业集团拿出郑州北部惠济区的花园里项目做试点，与建筑商中天集团合作装配式建筑。胡葆森在发布会上也确认了，北龙湖地块将成为继花园里之后，建业重点践行装配式建筑的项目。

胡葆森对建业住宅产业化有一个“三步走”规划：第一步是系列化，把建业产品进行系列化的梳理；第二步是标准化，建业内部已推进了十年时间。现在不同系列产品的标准完善率大约在70%或者以上，为建业集团的住宅产业化第三步——走产业化发展奠定了比较好的基础。

胡葆森给团队3-5年时间发展巩固住宅产业化，他还透露了一个关键信息：中原建业在布局河南以外市场的时候，希望中民筑友跟中原建业在战略上和产品上都能够形成一个很好的协同作用。

住宅投资不出河南：轻资产输出保利润增长？

胡葆森把中原建业平台作为走出河南的载体。中原建业从2015年下半年或者2015年四季度开始做轻资产输出业务，主要是输出品牌、输出管理、输出服务。中原建业这几年业务推进非常顺利，比建业地产管理层预想的要快：在2016年第一个完整的年度，中原建业帮助合作伙伴或者和合作伙伴进行合作完成了30多亿的销售，2017年翻了一番，完成了将近70亿销售，2018年在2017年的基础上又翻了一番还多，达到了187亿的销售，今年还可能会保持一个比较好的增长速度。

一个标志性事件是：去年年底，建业集团和河北省的知名企业德龙钢铁集团和河北邢台市政府三方签订了一个合作协议。

胡葆森对于建业地产探索“走出去”设置了三个条件：第一，品牌、管理、服务的输出的半径控制在500公里左右，比如山东、安徽、湖北、陕西、山西等河南六邻居。第二，建业住宅投资业务仍然不会走出河南。第三，输出产品形态以中原文化小镇为主。

胡葆森多次强调，今年还是一个探索期。截至2019年6月30日，建业累计完成131个轻资产项目合约的签订，其中省外项目1个。根据协议约定，上述项目预计总建筑面积约1991万平方米，预期品牌费金额约40亿元。

轻资产输出，尤其是代建业务，给建业地产带来了利润增长空间。在胡葆森心目中，加上轻资产销售额，建业地产有望在2019年达到千亿销售规模，从而占到河南省10%的份额。财报数据显示，2017年，建业地产销售增长大约50%，2018年增长70%左右。2019年，建业地产提出住宅销售635亿的销售目标。

轻资产“走出去”、 寻求利润增长空间，这在建业地产的财报数据可以找到答案：2017年之前，建业地产利润连续三年下滑，而2018年，轻重资产并重之下，建业地产净利润同比增长42%。在机构统计数据里，2019年前四个月销售中，建业地产重资产部分增长了40%，代建部分增长120%。

在1-6月的财报数据中，建业地产销售规模为395.91亿元，同比增长24.1%，但每平方米售价6656元，同比仅增长了0.2%。在克而瑞统计排行中，2019年上半年，建业地产销售面积位居全国第13位，但销售收入位居全国第36位。

截至2019年6月30日，建业地产拥有在建项目共130个，在建总建筑面积约2612万平方米，如果按照6000多元/平方米的销售均价匡算， 未来可售货值超过1500亿元。目前建业地产土地储备建筑面积约4836万平方米，其中权益建筑面积约3780万平方米。按照6000元/平方米的房价测算，储备货值超过2000亿。这样的体量或许仅能支撑一个处于上升阶段的上市公司未来一二年的增长规模。

2015年和2016年，由于宏观调控，建业地产进行过一次大规模的促销，同时将旧改土地储备出让了一部分给富力地产。建业地产从2015年开始进行战略转型，目前除了代建等轻资产输出给公司带来了一定的利润增长以外，其他的旅游、酒店、公寓、农业基地等业务板块尚处于市场培育期，这在一定程度上拖累建业地产的发展速度。

一方面坚守住宅深耕河南市场，另一方面要通过轻资产输出保障利润增速。胡葆森在发布会上不免流露出对中民筑友加入建业集团的期许：“希望达到一个如虎添翼、如鱼得水的效果”。