步步高7.8亿类REITs项目正式成立！类REITs市场已超1500亿丨机警理财日报
2021-07-05 18:23:38 21世纪经济报道 21财经APP 黄桂煊
6月30日晚间，步步高发布公告表示，“建信资本-招商创融-步步高资产支持专项计划”已完成发行，6月30日正式成立。发行规模7.8亿元，预计获得5亿元投资收益，并表示该笔投资收益将对公司2021年度经营业绩产生积极影响。
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根据公告，该项目的底层资产为湖南省长沙市金星中路428 号金星路步步高广场，属于购物中心，房屋所有权建筑面积超9万平方米，土地使用权面积超1.3万平方米，存续期约为17年。长期稳定的租金收入是其主要的付息来源，但也要警惕租户集中到期的风险。
从发行总规模上看，此次总规模为7.8亿元，其中优先A类为3.35亿元，优先B类为2.1亿元，中间级为1.6亿元，次级为0.75亿元。
具体来看，优先A级的预期收益率为6%，优先B级的预期收益率为6.5%，收益率适中。适合负债端成本较低且久期较长、风险偏好较低、希望长期获得稳定回报的投资者持有。而次级的收益率则呈现出股权特征，收益率主要依靠物业未来升值，但同时也存在较大估值波动的风险。适合负债端成本较高且久期较长、风险偏好较高且偏好股权投资的机构投资者持有，也需要投资者拥有较强的资金运营管理能力。
值得一提的是，步步高类REIT项目的次级占比规模不到10%，这也是我国类REITs的普遍特性。兴业证券分析称，目前我国REITs 的次级设置更多是通过原始权益人自持以实现内部增信的目的，投资者对投资商业地产项目缺乏经验，认知不足导致投资者风险偏好较低，更倾向于持有债权特征的优先级。
事实上，从2014年首支类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌，类REITs市场规模不断扩大。根据wind数据显示，截至今日，类REITs项目数量达 84只, 发行总金额达1523亿元，已远超千亿市场规模。
然而，大多数类REITs均为私募方式发行，流动性较差，主要由机构投资者持有，个人投资者参与投资的门槛较高。另一方面，高收益物业资产的稀缺，也极大地制约了投资者的投资热情。
因此，如何加快推动公募REITs发展。有效盘活存量资产，提高资产流动性，降低不动产投资门槛和交易成本，依然任重道远。
