21世纪经济报道记者孔海丽北京报道

保障性租赁住房作为“住有所居”的重要力量，自去年上升为国家战略以来，顶层设计不断完善，金融支持逐渐丰富，各地也在因城施策，陆续探索更加灵活、有效的供应路径。

近日，北京市人民政府印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，创新提出了8项支持政策，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。

这是继长沙和成都实践“存量住房纳入保障性租赁住房后，不计入家庭限购套数”后，又一个城市在增加保障性租赁住房方面的创新探索，预计将有效拓展供应渠道。

业内人士认为，各地因城施策盘活闲置存量，建立起保障性租赁住房长效筹集机制，不仅优化了供应结构，还兼顾了房源的便利性与实用性，此类政策性与市场化并重的创新举措有望进一步推广落实。

存量房加入供应图谱

北京这份《指导意见》提到，对已建成投入使用且符合本市建设用地功能混合使用相关规定的存量建筑可进行功能转换，重点功能区及现状轨道站点周边，在符合规划、权属不变、落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。

值得注意的是，对转换为建设保障性租赁住房的土地，给予土地出让价款的优惠，明确“企事业单位依法取得使用权的土地经批准变更土地用途建设保障性租赁住房的，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，不变更土地用途，用于建设保障性租赁住房的，不补缴土地价款。”

“北京作为全国第一个提出减量发展的超大型城市，在探索房地产发展新模式的过程中，要‘从增量型主导的外延式数量型发展，向着存量型主导的内涵式质量型发展迈进’。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对21世纪经济报道记者表示，在这样的背景下，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房，符合城市更新的基本逻辑，即通过系统性活化升级改造，改善空间属性，深度挖掘并提升存量资产价值。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，选择重点功能区及现状轨道站点周边，利用现状建筑改建租赁房源，这一方式可以充分利用现在利用率不高的建筑，包括部分空置率较高的商业项目，让其以更为合理的形式进入租赁市场；另一方面，由于地理位置相对更靠近轨道交通，也有利于租赁人群的出行。

与此同时，北京此次政策明确将建设保障性租赁住房作为存量建设用地及建筑转换的方向之一，在提高国有建设土地使用效率的同时，有利于推动保障性租赁住房的发展。行业人士认为，预计未来其他城市建设较为成熟的地区，或将陆续推出鼓励存量土地或建筑转化为保障性租赁住房的相关政策。

赵然说，以存量建筑改建保障性租赁住房也是国家筹集保障性租赁住房的五大渠道之一，可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。

据21世纪经济报道记者了解，筹集保障性租赁住房的五大渠道除了包括集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地建设保障性租赁住房之外，推动存量闲置房屋转化为保障性租赁住房的举措更是灵活应用在市场实践中。

此前，东莞提出将闲置的公租房、拆迁安置房等房源用作保障性租赁住房，包括租赁住房和公寓、政府公房和机关企事业单位宿舍、老旧小区和城中村存量住房等。

重庆特别明确，引导市场主体积极参与保障性租赁住房建设，以盘活存量为主，优先利用公租房、公房、安置房、居民住房等，支持将政府闲置的各类住房和符合条件的市场住房盘活用作保障性租赁住房。

郑州支持村集体经济组织成立住房租赁服务公司，承租城中村居民的拆迁安置房用作保障性租赁住房。

长沙和成都则探索盘活存量市场租赁住房资源，“存量房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算”的政策，有效拓展了租赁住房供给渠道，促进租购并举。

公募REITs拓展资金渠道

保障性租赁住房的另一个重要节点，体现为首批保障性租赁住房REITs正式公开发售，这也标志着我国保障性租赁住房产业“投-融-建-管-退”的闭环正式合拢。

国内首批保障性租赁住房REITs于8月16日公开发售，受到了市场资金的追捧，千亿资金参与抢筹，投资者类型涵盖了券商、保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

保障性租赁住房从建设、改造到运营，往往需要大量的资金投入，且周期较长，仅靠租金收入短期内难以收回成本，这一问题也使得部分企业对于保障性租赁住房项目的投入持观望态度。

公募REITs作为一种盘活存量资产的重要工具，有利于降低政府和企业杠杆，也有助于拓宽居民的投资渠道。“保障性租赁住房公募REITs的发行能够解决资金退出的问题，形成模式闭环，能够增加企业参与建设、改造项目的积极性。”贝壳找房高级分析师黄卉告诉21世纪经济报道记者，保障性租赁住房REITs有利于吸引社会资本共同参与保障性租赁住房的投资。

“推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实国家关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具。”证监会指出，保障性租赁住房REITs有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型。

住建部信息显示，40个重点城市将在“十四五”期间建设保障性租赁住房共计650万套（间），多数城市的保障性租赁住房计划占新增住房的比重达30%，巨量的供应规模正在倒逼保障性租赁住房向专业化、市场化转型。

搭乘政策的暖风，各地也正在加快探索保障性租赁住房REITs试点。据悉，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份都在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出支持开展保障性租赁住房REITs试点；上海、重庆、杭州、西安等地区也有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与公募REITs试点，预计未来将逐步登陆资本市场。

克而瑞研究员房玲认为，保障性租赁住房REITs的快速发展，将能使我国的住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式。同时，由于公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，因此有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动，助力我国“十四五”期间新增保障性租赁住房目标的完成。