21世纪经济报道记者吴抒颖深圳报道

房地产新政出台已一周，深圳楼市并无波澜。

11月22日，深圳发布了一系列楼市政策，主要包括调整二套住房最低首付比例以及对普通住宅认定标准作出优化。

其中，在调整二套住房最低首付方面，由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%；在享受普通住宅优惠政策方面，则取消了750万的限制，意味着总价在750万以下的房源也可享受税收等相关优惠。

过去，深圳楼市炒作氛围相对浓厚，对积极的政策速来十分敏感，但历经一个周期的调控后，深圳的购买力逐渐下降，市场也回归理性。

据21世纪经济报道记者走访调研，深圳楼市在此次新政初出台时情绪面上较为高昂，但市场潜在的购房者并未对之有反应。过去这一周，大多数楼盘的来访、成交都没有明显起色，部分没有促销行为的楼盘来访量更是跌至个位数水平。

松绑

在深圳楼市刚刚发布新政之时，房企和中介等市场参与方一度有较好的预期。从社交平台看来，他们都抱着积极的态度，来迎接市场的所谓“大礼包”。

“广州之前也是先放二套的首付，市场还是有点反应。深圳市场以前是给点阳光就灿烂，当时我也觉得应该会有起色。”一位深耕深圳的房企人士对21世纪经济报道记者表示。

但是，市场并没有如愿回暖，不过也有一些小亮点。

其中，位于南山蛇口的临海揽山推出155套建面约116-378平的现楼住宅，根据开发商的数据，项目开盘去化约6成，冻资入围114户，成功选房90套，转化高达8成。

除此以外，市场的表现平平。

一位深圳房企的销售负责人指出，新政后一周，他所在房企没有感受到新政的利好，“暂时没什么感觉，成交还是那样子。”

“这个星期，我就只接待了一组来访。之前两周也是差不多的情况。”一位龙岗区项目的销售人士提到。

据深圳中原发布数据，在新政后的当周，深圳全市新房住宅共成交569套，环比微涨2.5%；成交面积共计57482平方米，环比上涨4.9%。二手住宅方面，共成交736套，环比下降3.8%；成交面积共计72884平方米，环比下降4.9%。

成交没有起色，二手房的抛压还在增高。公开数据显示，截至2023年11月27日，深圳全市共有58017套有效二手房源在售，较上周增加51套，挂盘量仍在高位。

深圳中原总经理郑叔伦认为，新政还是有效的，主要针对改善性住宅产品，让很多刚改户型受到追捧。新政后咨询量增加，说明有意向的客户大增，成交自然也同步增加。只不过太有针对性，不是全面性的政策，导致很多人觉得没有效果。

质变

深圳楼市何时能企稳回升，这是市场关心的热点问题。普遍的观点认为，在新政的多重叠加下，购房者的信心有望恢复，市场也就能够从量变走向质变。

“深圳楼市现在是流动性的困局。刚需观望，二手房卖不出去，改善型客户没有办法卖一买一，这是无解的。新政释放了一部分改善型客户的需求，但是最多也就是管一个月，这部分需求就会被消化完。”上述营销人士认为。

郑叔伦也表示，房地产市场一环扣一环，二手房卖不出去，只是不断消耗新房需求，只有将全链条打通，楼市才能恢复到正常状态。

他期待，接下来深圳有针对存量房市场政策出台，令到楼市更加健康。“只有政策不停叠加之后，才会从量变到质变。深圳房地产体量大，需要政策力度足够大，到达一个临界点，才能看得出明显的效果。”

市场参与方对政策的效用有较好的期盼，但更应该看到的是，深圳市场的房地产购买力是否在培育之中。在收入预期等因素未曾发生根本性变化的当下，购房者对政策本身的敏感度，并不会产生强烈反响。

“我的购房需求比较强烈，因为孩子快要上小学了。但是，是否在深圳买房我是犹豫的，因为深圳的房价现在看好像还没到底。我并不敢加很高的杠杆，只能慢慢看，在自己能力范围内有合适的再考虑。”一位潜在购房者对记者分析称。

深圳楼市在这几年间，跌幅位居全国楼市前列。据郑叔伦的测算，深圳楼市调整时间长，已经有近3年时间；下跌幅度足够大，已有约30%。

据乐有家此前发布数据，深圳二手房成交价也已经有7成处在二手房参考价之下。可供对比的还有，今年11月，深圳最“豪”的片区“深圳湾”，均价下跌1.3%至19.8万元/平方米，挂盘均价近几年来首次跌破20万元/平方米。

由此可见，无论是普通住宅还是改善型住宅乃至顶级豪宅，深圳楼市都出现了量价齐缩的局面。

跌幅尚未止住，市场信心难以恢复。深圳楼市，还没起风。