土地市场春江水暖 民营房企何时出手?
21世纪经济报道记者孔海丽北京报道
2月,楼市成交明显回暖,小阳春雏形初现。
受益于此,土地市场作为房地产链条的下游端,也开始出现积极变化,叠加重点城市的优质供应,局部市场热度恢复,溢价率有所回升,流拍率也有所回落。尤其是京、苏、杭等核心城市的优质地块,土拍竞争持续高热。
杭州2023年首批土拍中,13宗地有8宗触顶进入摇号阶段,甚至罕见地再现了60家房企争夺1宗地的热闹景象,摇号企业数量创下杭州单一地块参拍房企数量的新高,该宗地块还未开拍就已经报价封顶。
暌违许久,民营房企回归的迹象隐约显现,杭州土拍过半地块被民营房企收入麾下。
水下暖流恢复涌动,但这种趋势能否持久而稳固,民营房企的热情能否扩围至全国,整体市场何时恢复往日的热闹,仍未可知。
“安全依然是最高准则。”有头部民营房企内部人士向21世纪经济报道记者表示,“规模”已经成为了过去式,公司的拿地考量算账很细,资金成本、机会成本、时间带来的周转成本,都是约束。“什么时候可以出手,还须谨慎看。”
“从北京、杭州、苏州等热点城市内部情况来看,土拍冷热分化依旧严重。”克而瑞方面亦指出,企业端投资全面回暖仍难度颇大。
局部转暖
2月,北京、苏州、杭州多个热点一、二线城市进行了集中供地,土地市场成交溢价率提升明显,部分重点市场热度回升。
2月8日,北京土地市场兔年首拍落下帷幕,6宗地收金132.09亿元,平均溢价率7.8%。2月21日,杭州一批次土拍13宗地块有10宗溢价成交,其中8宗溢价率封顶,成交总价182.23亿元,平均溢价率9.3%。2月23日,苏州一批次土拍,11宗地块有 5宗溢价成交,3宗触及地价上限,土地成交总价140亿元,平均溢价率7.46%。
京、苏、杭土地市场的回暖属于率先出发,整体土地市场也显现了复苏迹象。
根据中指研究院拿地数据跟踪,截至2月26日,300城住宅用地2月单月成交建面为1335万平方米,当月成交溢价率6.11%,较前期明显提升,时隔近1年重新攀升至5%以上。
房企的拿地动作也回应了这种变化。优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复,代表房企拿地总额较上月有明显增长。
中指研究院统计数据显示,2023年前2个月,百强房企拿地总额为1207.6亿元,拿地规模同比下降16.2%,降幅较上月收窄13.2个百分点,收窄明显。
值得注意的是,近期民营房企在公开土地市场的活跃度有所提升。
以杭州为例,根据克而瑞统计,本次杭州土拍共41个参拍主体,其中民营房企20家,基本与国企数量一致,较此前2022年下半年水平有所提高。最终,杭州13宗供应地块,有7宗被民营房企摘得。
销售渐复苏
民营房企的身影重新出现在土地市场,多受益于前端交易的复苏。
中指研究院数据显示,2月各线城市成交环比均呈现上升,16个主要城市整体成交量环比大幅上涨31.9%。这种回暖趋势,在2月的最后一周尤其明显。
据诸葛找房数据研究中心监测,2月20日-26日,重点15城新房成交量环比上涨25.57%,其中佛山当周新房成交量为3539套,环比涨幅高达117.78%,温州环比涨幅为74.35%,青岛、苏州涨幅分别为69.94%和63.02%。
此外,由于新房销售环节较长,网签数据滞后,新房销售的最新数据尚未归集,更真实的热度往往需要通过一线销售的具体情况把脉。
“2月中旬,项目开盘原本准备邀约600人,实际到场1000多人,也是超过了我们预期。”上海一新房销售在21世纪经济报道记者的调研中透露市场热度明显提升。
一家全国知名房企北京销售条线相关人士透露,目前北京新房市场以改善型客户为主,大多为置换需求,地段较好、产品力领先且符合改善需求的房源相对稀缺,销售较为火爆。
在无锡及常州,2月全月,仅龙湖案场来访总人数就超过了6000组,成交额也一路领跑。据粗略统计,2月份,龙湖在上述两个城市的成交金额超过了6亿元。
以长沙为例,龙湖在长沙在售的多个项目均实现成交和来访的4周连涨,其中一个热点新盘,置业顾问直言周末忙不过来,日均步数近2万步,案场紧急预案提供“待接待”专属臂贴,更有项目发动物业服务工作人员加入了案场接待的队伍。
介入时机尚待观察
前方销售恢复、民营房企活跃度提升,这无疑给业内带去了一阵春风,但尚不代表整体市场面。
克而瑞方面即指出,需要看到,杭州拿地的民营房企多数属于区域深耕型民企,滨江集团即属于特例,2022年逆市多次出手,地缘优势明显。而其余城市拿地主力依旧是央、国企。
以北京为例,兔年土地市场首拍的6宗地块,仅有亦庄新城一宗土地因临近京东总部,由京东获取,其余5宗地的归属也是央、国企。
2023年前两个月,从新增货值来看,华润置地、中建国际投资、龙港国资占据百强房企前三位,其中华润置地以累计新增货值198亿元位居第一;中建国际投资、龙港国资紧随其后,累计新增货值规模分别为104亿元和93亿元。
民营房企的审慎观望,受到资金状况、资金成本、建设周期、安全考量等多方面因素综合影响。
一位不愿具名的房地产行业分析师表示,除了少数几家优质示范房企,多数民营房企的现金流压力并未完全解除,市场端销售虽然较谷底时期有所恢复,依然不算丰沛。
“安全至上,规模不重要,安全最重要。”一位知名头部民营房企的内部人士告诉21世纪经济报道记者,这一轮房企的出清前所未有,让大家彻底看清了“有规模并不意味着安全”。
该人士透露,陷入流动性危机的另一家知名民营房企,曾经在2021年的土地市场上过于激进,最终公司整体受到拖累,正是典型的教训。“拿错了地有危险,不拿反而安全。”
“我们不只资金成本比较高,还要考虑到资金的占用时间,这些都是风险。”他告诉21世纪经济报道记者,公司未来的拿地动作,估计要等到市场真正热起来,也会更多从存量里找机会。
整体来看,克而瑞指出,在政策宽松以及优质地块的加持下,接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升,但上半年投资压力依旧不然小觑,土拍市场热度能否延续,仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。