21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

住建部发声充分赋予城市房地产调控自主权后，一线城市中的广州率先推出重磅房地产政策。

1月27日早间，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

除此以外，广州此次新政还支持“租一买一”及“卖一买一”，居民家庭和个人将名下住房用作租赁或者挂牌计划出售，购买住房时将相应核减名下住房套数；商服类物业也不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

广州再出重磅政策的背景是，广州楼市目前库存量高企，去化速度也较慢。尽管此前已经多次对限购限贷政策作出重大调整，而且有部分区域已经完全不限购，但也难以让市场回归到正常的水平。

此番调整后，广州市场对政策有一定期望值，但普遍认为对后市的影响不会持续太久，大约维持至“小阳春”。不过，广州向来是一线楼市调整房地产政策的“风向标”，在广州再度松绑限购后，深圳、上海和北京是否进一步松动，值得市场期待。

释放改善需求

广州此次限购政策松绑中，最重要的是限购区域范围内，120平方米以上的住房不再纳入限购范围。一般而言，120平方米以上的住房是改善型住房，由于广州过去几年的供应结构变化，在限购区域内，这类住房的去化已存结构性难题。

目前广州仍在执行限购政策的区域中，120平方米以上的占比已经近半。

据克而瑞数据显示，2023年，限购区域内合计供应120平方米以上住宅1.05万套，约占限购区的42%，而成交量是8409套，占限购区的37%。此外，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均价是7.24万元/平方米，而120平方米以下只有4.26万元/平方米，这就意味着，120平方米以上是高端住宅为主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。改善型需求为主导，加上供应量明显增长，导致目前天河供求比已为1.75：1，供求关系已经改变。

一位广州房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者，“这两年核心区推的地块，推的时候都觉得是‘压箱底’的好货，房企拿的时候也都比较积极。这些项目拿的时候就肯定往高端的方向去走。到了入市的时候，这么多供应上来，购房者可以选择的项目多，有实力拿出这么多钱的人就这么多，大家去化就会困难很多。”

故而，在供明显过于求的前提下，广州此次放开120平方米以上住宅限购有其必要性。为了支持改善型需求的入市，广州本次还支持“卖一买一”、“租一买一”，李宇嘉认为，在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。

广州此次除了对住宅进行松绑外，也不再对商服类物业限制转让对象，既可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

商服类物业，近年来一直是广州楼市“高库存”的重灾区。克而瑞统计数据显示，截至2023年末，广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157万平方米、327万平方米和227万平方米，去化周期分别为33个月、68个月和65个月，存在明显的去化压力。

中指院指研究院华南分院院长杨红侠分析称，商服类项目交易限制的放松有利于更好地盘活商服类市场，提升市场活跃度，满足房地产市场多样化的需求。

下行趋势明显

广州再度优化房地产市场政策，在市场的预期中。从市场表现来看，广州去年在一系列的房地产利好政策提振下，成交价、成交量都仍比较低迷。

1月17日，国家统计局发布的房价数据显示，广州房价依然处于下行通道，2023年12月环比、同比分别下降1%、3%；截至2023年12月，从环比来看，广州的新建商品住宅销售价格已连续下跌7个月，同比下跌的周期则已达12个月。

克而瑞的数据也显示，截至2023年12月底，广州全市库存消化周期19.9个月，持续攀升近一年来的高位。区域方面，全市11区库存均超过10个月。除结构性原因的越秀区以外，南沙、从化、增城三区的消化周期超过20个月，并往30个月逼近。

广东中原地产项目部总经理黄韬对21世纪经济报道记者分析认为，从市场表现来看，去年11月、12月已经有明显的转淡，广州去年只有在9月放开限购后短暂释放了一波需求，之后市场一直保持冷淡，而且进入2024年这种趋势也没有改变。

从去年全年的成交数据来看，根据中指研究院统计数据，其中一手房成交为约7.5万套，与2022年基本持平。二手房则有比较明显的上涨，据广州中原研究发展部监测，2023年，广州市二手住宅市场成交宗数为10.9万宗，同比大涨31.7%。需要注意的是，这是由于二手房的价格体系更为灵活，“以价换量”的趋势下，二手房相对去化速度会更快。

一手房库存量高企，二手房成交量上行的影响下，广州此番再度优化房地产市场政策势在必行。不过，据21世纪经济报道记者多方调研，目前市场参与方对政策的效力仍在观望。

黄韬就认为，“目前市场下行的趋势已经非常明显，放开120平方米以上的限购力度已经不小，但其实还可以更积极一些。目前，我个人预测，这一次限购松绑应该可以影响楼市2个月左右，广州有望迎来‘小阳春’。”

一位不愿具名的龙头房企人士则对21世纪经济报道记者表示，“现在市场的政策对本来就计划买房的人有效，但是刺激不了更多的人入市，市场整体是以稳为主，因为购房者是否购房不仅取决于政策，还取决于收入水平等。”

作为一线楼市政策调整的“风向标”，广州此番松绑，也为其他三座一线城市带来了预期。李宇嘉就表示，由于市场短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。