南财快评:打好政策“组合拳”,建立稳楼市长效机制
近日召开的中共中央政治局会议提出,实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策,充实完善政策工具箱,加强超常规逆周期调节,打好政策“组合拳”,提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求。
为此,财政政策定调从“积极”变为“更加积极”,或预示着狭义赤字率和广义财政赤字率都将明显提升。同时,时隔14年后再次提出“适度宽松的货币政策”。由此可推,明年在逆回购利率、存款准备金率、LPR和贷款利率等指标上的降幅可能更大。
会议强调“要大力提振消费、提高投资效益”,特别是对提振消费的表述超出市场预期。这意味着,实施更加积极有为的宏观政策,并不像过去一样,推动房地产、基建等项目投资,而是转向消费与投资并重,并更加重视消费。而投资要发挥关键作用,也应该着重于打造激发消费的基础设施,比如农业转移人口市民化、地下管网和城市更新等涉及的基础设施。
房地产方面,不仅其自身需要巩固止跌回稳的基础,也要发挥其消费载体和动力的功能。此次会议提出,“稳住楼市股市”。一方面,尽管10~11月商品房销售明显好转,但从近期数据看,止跌回稳的基础还待夯实;另一方面,楼市和股市不管是价格的稳定,还是交易量的稳定,对于居民的预期以及由此而来的消费内需都至关重要。
因此,明年中央还将贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的框架。下一步关键是既有政策能落到位,比如100万套城中村改造和危旧房改造(特别是货币化安置),收购存量房屋做保障性住房,收回收购存量土地,严控增量供地以缓解供求关系,修复问题项目并进入“白名单”和投放贷款等,这些政策能落实到位,对稳楼市有重大作用。
从此次会议来看,稳定房地产也好,全方位扩大内需也好,并不是像过去一样,单纯通过财政或货币资金投入,而是强调要打好政策“组合拳”,提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。从内需角度看房地产,无论是有房人群从“有没有”向“好不好”,还是无房的新市民、年轻人,以及城镇化潜力人群实现“有没有”,都需要一揽子政策“组合拳”效应。
比如,积极的财政政策对“两重”(国家重大战略实施和重点领域安全能力建设)的支持,重点方向之一就是涉及到“以人为本”的城镇化需要的基础设施、公共服务设施等投资;比如,专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备,以及收购存量商品房用作保障性住房等;再比如,促进消费的政策工具箱创新,未来可能将增加对生育、养育、教育等补贴支持。
这些方面的财政政策发力,能直接降低城镇化成本、城市生活成本,补足和提高公共服务短板,这些都有助于产生“降成本、降门槛”效应,从而促进住房消费。从货币政策看也是如此。一方面,降准降息将降低住房消费的成本,但更重要的是,宽松的货币政策将配合更加积极的财政政策,即财政政策导向下的货币精准投放,从而产生对内需更精准的扶持。
比如,近期备受欢迎的高品质住宅或“好房子”项目,其在景观园林、智能化设备设施、便捷的交通、优质的教育医疗设施等方面须加大投入,这会导致房价上涨或改善人均居住面积的门槛提高。如果财政和货币协同的政策加大土地开发、公共设施建设等扶持,不仅能提振开发商开发的积极性,也能降低高品质住宅的消费门槛,极大地满足对“美好人居”的向往,促进行业转型升级。
再比如,供求关系发生重大变化,存量房屋盘活对接新市民、年轻人需求,这是未来住房政策的新逻辑,需要在老旧小区改造、消防安全改造、城市更新等方面加大投入的力度,让存量房屋供给效率更高、供给成本更低,从而促进存量利用和循环,而且能与高品质的增量供给和需求对接,促进存量和增量、刚需和改善型需求的循环,这是促进房地产止跌回稳的长效机制。