房地产行业持续低迷，物业行业也难免受到影响，短期内，主要表现在开发商增值服务领域收入减少、利润率收窄和潜在减值。

2023年全年，在耗资1.4亿元（人民币，下同）进行了多达71次、4430万股的回购之后，物业服务头部企业绿城服务（02869.HK）的股价依旧不见起色。

3月26日，该公司披露2023年全年业绩，其中计提减值1.9亿元备受投资者关注。这次计提减值主要包括应收账款亏损、经营性开支、合营公司亏损等多项拨备。其中，投资减值一项达到了1.5亿元，这直接导致了绿城服务归母净利润的增速放缓。

2023年，绿城服务归母净利润6.054亿元，同比增长10.6%。绿城服务在年报中透露，该增速低于核心经营利润增速。绿城服务2023年净利率为4.1%，较2022年的4.3%下调了0.2个百分点。

3月27日上午，在绿城服务2023年度业绩发布会上，绿城服务执行总裁金科丽向投资者透露了一个信息：绿城服务未来将回归并深耕园区业务。

这意味着，此前已经在筹备转换赛道的绿城服务，又准备折返回去了。分析人士指出，绿城服务这一重大业务调整，除了来自营收与利润的压力之外，还受挫多元化发展，尤其是重资产投资布局失利，企业需要喘息空间。

收并购踩坑

相比其他过度依赖母公司的物企，绿城服务很早就与绿城集团“脱钩”。目前绿城集团仅持有绿城服务4.27%的股份。从股权结构来看，绿城集团没有绿城服务的控制权，二者更倾向于合作关系，这也在很大程度上规避了绿城服务的资金被绿城集团挪用的风险。但绿城服务仍然因为与房地产行业的深度捆绑，而出现资产减值计提风险。

前些年，大多数物企热衷于布局多元化赛道，造成资金沉淀，并对净利润增长形成冲击。绿城服务在收并购中，由于收购的资产偏重，更是直接拖累了其盈利能力。此次1.5亿计提减值，就与多年前一次高门槛的线下便利店的并购案有关。

2017年，绿城服务通过成立合营公司China CVS，投资布局于北京区域的线下便利店，彼时门店数量有100多家。不料，绿城服务这笔投资达成之后便经历疫情，加上近年来宏观经济形势的变化，实体零售行业很快进入下行通道。

3月21日晚，绿城服务公布内幕消息，称基于市场环境的变化，经过审慎考虑，公司决定增加综合财务报表中例如对金融工具及其他资产的减值拨备。主要包括了公司持有China CVS Holdings Limited（简称“China CVS”）权益及China CVS Holdings Limited发行的可转换债券的减值拨备，总计约1.5亿元。

China CVS主要在中国经营零售门店。在此次业绩发布会上，绿城服务首席财务官夏云明确，随着疫情过去，2023年China CVS的经营情况有所回暖，“它减亏了有一半，现金流也有一部分的提升”。

分析人士指出，绿城服务收购线下零售业务的负面影响，在未来一段时间内或将持续。

2017年9月28日，China CVS向绿城服务发行金额5400万美元的可换股票据，这些可换股票据按年利率6%计息。2022年10月26日，绿城服务及China CVS协定，CVS将签署一份修订契据，根据该修订，到期日将为2024年10月26日。

截至2023年6月30日，可转换票据的价值约为人民币4.72亿元，环比增长2.77%。此次进行1.5亿减值拨备后，可转换票据的价值将缩减至3.72亿元。

绿城服务2023年归母净利润仅有6亿元，这笔3.72亿元的票据显然不是一个小数目，其拖累净利润增长的风险仍然存在。

在回答投资者关于China CVS未来还会计提多少减值时，夏云初步预估，在比较保守的前提下，经营层面的潜在减值可能在1个亿左右。

对此，同策研究院研究总监宋红卫认为，头部物企的规模扩张主要依靠收并购，收并购的项目质量良莠不齐，部分项目可能还面临亏损，这拉低了整体的盈利水平。

实际上，绿城服务在2022年就暴露了增收不增利的财务状况。2022年的绿城服务收入同比增长18.2%，核心经营利润同比下跌9.1%，归母净利润同比下跌35.3%。

究其原因，还在于绿城服务近几年来一直在计提减值。2022年，绿城服务对应收款等资产计提了部分坏账准备，致使上半年归母净利润大幅下降37.6%至3.41亿元。尽管2022年全年净利润保持正增速，但与2021年中期相比仍下降23.9%。

回归园区业务挽救净利润颓势

为挽回局面，绿城服务计划回归盈利相对稳定的园区业务，以对冲未来几年的盈利下滑、减值等不确定因素。

绿城服务执行总裁金科丽在业绩会上对投资者明确表示，绿城服务要回归服务园区，回归主营赛道。2024年，绿城服务准备全面回归园区，深耕园区，充分发挥物业的成本优势和品牌溢价能力，来提升专业产品的核心能力。金科丽还提出了2024年的目标：绿城服务园区业务市占率要提升至少10%以上。

值得关注的是，绿城服务应收账款规模从2021年末的30.55亿元增加58.43%至48.4亿元，今年上半年继续增长至61亿元，增速达到26.6%，超过了收入的增速。

绿城服务急需扭转净利润颓势，管理层也发现，园区服务在绿城服务各大主营业务板块中利润增速是最快的。2023年年报显示，绿城服务营收173.9亿元，同比增长17.1%；物业服务收入111.02亿元，占整体收入的63.8%，同比增长17.5%；园区服务收入35.68亿元，占比20.5%，同比增长25.0%；咨询服务收入22.95亿元，占比13.2%，同比增长11.1%；科技服务收入4.28亿元，占比2.5%，同比下降12.6%。

绿城服务这一战略性转变，有一个背景，那就是在绿城服务刚刚提出两个转型方向：从物业服务向生活服务转型；从园区服务向城市服务转型。这意味着，绿城服务又要折返回园区服务的老路。

对于绿城服务来说，重回园区服务战场并不容易。近几年来，大多数物企纷纷布局轻资产，绿城服务则不断发起收并购，布局重资产。比如，绿城服务在文化教育以及康养业务等方面大面积采用了重资产模式进行运营。除了China CVS，绿城服务还曾于2018年领投了B轮融资1亿元的音乐教育平台Finger，并助其布局线下直营实体店。

2019年，绿城服务花费3.2亿元收购澳洲一家教育公司Montessori Academy Group（简称“MAG”）56%股权。公开资料显示，MAG短期借款约有2.34亿元，将于2024年5月到期偿还。

绿城服务早年整合教育及康养业务，布局生命全周期产业链条，表面上看是为了提升利润空间，但实际上其与收购、投资标的之间能否产生有效的协同，却是一个未知数。

金科丽透露，早教业务在2023年是亏损，国内的教育板块减亏了一半，且还在亏损当中，今年要通过精简后台和提升单元的满员率来减亏，关键是提升满员率和课销率。

所谓“积重难返”，绿城服务在净利润增速止跌上，要打一场硬仗。不过，为了安抚投资者，夏云在业绩会上再次强调，“2024年，绿城服务会根据股价的整体表现，在适当的时候开展回购的动作来回报股东”。