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控盘2400亿的中山大佬,付不出1亿利息

2024-05-20 08:22:24 21世纪商业评论 李惠琳

雅居乐老板陈卓林,最终没能扛住债务压力。

5月14日盘前,雅居乐公告,宣布未能在宽限期内,支付一笔总额为4.83亿美元票据的有关利息,构成实质违约。

去年,他还乐观预计,2024年或2025年会扭亏为盈,两至三年内恢复正常。

就在4月9日,雅居乐如期偿还了境内债“21番雅01”的本金,约14.5亿元。

未料,形势变化超出预期,这家曾经的“华南五虎”之一,还是破防了。5月14日收盘,雅居乐股价跌超14%,市值仅30亿港元。

过往两年,陈卓林一直努力还债,维持零违约记录,客观说,能扛到现在,已然不易。

早有信号

陈卓林未能还上利息的这只票据,总额为4.83亿美元,利息为6.05%,于2025年到期,每半年付息一次。

据此估算,其年利息约合人民币2亿元,半年约1亿元。

原本,这笔利息应于4月13日支付,雅居乐在宽限期30天内,未能还上钱。

雅居乐预计,无能力履行该票据境外债务项下的所有付款义务。这可能会导致债权人要求加速偿债。

“公司将与债权人保持积极沟通,并将积极探讨最佳的解决方案。”公告称。

陈卓林正在考虑的可能应对方案,包括:对于境外债务,制定全面债务管理解决方案;聘请外部财务及法律顾问,评估公司流动性状况等。

数据显示,雅居乐目前存续美元债9只,合计36.47亿美元,境内债4只,合计33.5亿元。

雅居乐方面强调,会坚持保交付、保经营,并加快物业预售和回款,以改善资产负债状况。

其实,陈卓林和雅居乐的违约,早有信号。

今年以来,雅居乐及关联公司,新增五条被执行信息。

最近一次是在5月9日,由广州中级人民法院执行8.12亿元。

至此,雅居乐年内的累计被执行金额达20.84亿元,暴露其流动性困境。

今年3月,评级机构穆迪下调雅居乐的各项评级,原因是其销售持续低迷和融资渠道受限,未来流动性或存不足。

一语成谶,两个月后,雅居乐违约了。

缩表降债

陈卓林祖籍广东中山,他治下的雅居乐,巅峰时期的销售额突破千亿,总资产超3300亿元。

房地产进入深度调整期,陈卓林也在流动性压力下,进入降杠杆模式。

过去两年,他为了偿债保信用,进行了很多努力。

为了开源节流,他暂缓拿地,并多方筹措资金。

去年,通过多次股权配售、资产处置、银团贷款、债券发行等方法,累计获得融资超120亿元。

今年3月,雅居乐撤回对江苏希尔美物业的全部投资,不惜亏损5070万元,出售相关权益及贷款,回笼资金3.29亿元。

截至去年末,雅居乐的总资产约2400亿元,较高峰时缩减900亿,债务总额降至1800亿元,一年少了270多亿元。

他也尽可能缩减成本开支。

去年,雅居乐减员超1000人,人均降薪近7000元/年,员工总开支同比减少7.5亿元至72.26亿元。

无奈,短债窟窿太大。

截至去年末,雅居乐的短期债务为258.7亿元,不受限现金只有86.37亿元,存在较大缺口,而且还要用于保交付。

穆迪预计,到2025年3月,雅居乐或有总计90亿元等值债券到期或可回售。

压垮陈卓林的,还有持续低迷的楼市。

去年,雅居乐的销售金额降至453亿元,同比减少三成,降幅超过百强房企的平均水平。

盈利能力也走弱,净亏损达127.77亿元。

今年,销售降幅继续拉大,前4个月销售额同比下降超六成,只有65.5亿元。

“房地产政策利好不断,但反映到企业端,时间滞后。” 易居研究院总监严跃进向《21CBR》记者表示。

棘手局面

打破零违约的局面,往后的情况可能更棘手。

当前,融资渠道整体仍偏紧,过去,鉴于良好的信用,雅居乐还能拿到银行贷款,公开发债。

今年2月,其位于重庆、广州、昆明等地的多个项目,被当地住建部门纳入白名单。

如今,信用底线打破,融资难度或加大,陈卓林只能依靠自身经营回血。

从土储分布上看,雅居乐的土储主要分布在华南、华东区域,大量项目位于二三线城市,四大一线城市的土储仅46万平方米,占比约1.3%。

在公司大本营广东,项目最多,共有53个,广州以外的城市有49个,约占总土储的四分之一,尤其集中在中山、佛山等城市,销售去化周期长。

此番违约,也将增加购房者的观望情绪。

严跃进提到,雅居乐前几年在云南等地做投资,当地市场的降温幅度较大,文旅地产也出现调整。

海南项目是雅居乐的筹码,2023年卖出173亿元,超过总销售额的三分之一。

目前,其在当地仍有7个项目,土地储备约174万平方米,分布于海南的陵水、文昌、海口、万宁等城市。

海南市场的价格相对平稳,年初以来,各市县陆续松绑限购,于雅居乐而言,有利于加快去化。

稍有安慰的是,雅居乐的营收,并不单一依赖房地产开发,还有物管、商管、环保等多个板块。

2023年,其多元业务营收为197.1亿元,营收占比达45.5%。

严跃进向《21CBR》记者表示,市场上债务违约的情况很多,也有可借鉴的解决之道,雅居乐应快速形成债务处置思路。

若能通过债务重组,以时间换空间,待市场回暖,陈卓林和雅居乐仍有机会困境反转。

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