近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（下称《意见》）指出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

受此影响，越来越多券商加快了REITs储备项目的资产证券化步伐。

“我们正快速梳理一批具有较高运营收益，且升值空间较大的生态环保、产业园区、仓储物流等基础设施资产，作为优先发行REITs产品的主要对象。”一位券商资产证券化部门人士向21世纪经济报道记者透露。此前，他们储备了不少拟资产证券化的基建类项目，但受到发行节奏的影响，这些项目变身REITs产品的进度相对缓慢，且券商优先将大量资源投向IPO、企业债承销等投行业务。

在他看来，若券商未能把握《意见》释放的政策红利加快REITs产品布局，信托公司很快将后来居上。

记者获悉，近年来信托公司不再局限于资产证券化产品底层资产受托人的身份，开始向资产证券化发行方、主动管理方与承销撮合交易方转变，进而打造资产证券化的平台化与基金化运营。信托公司在REITs产品底层资产承揽、产品设计承销、撮合交易等方面的能力持续提升。

一位信托公司资产证券化部门主管向记者透露，在《意见》出台后，信托公司高层要求加快推进类REITs产品的研发步伐。随着经济波动令优质资产相对减少，越来越多机构投资者开始将具有高信用评级的类REITs产品纳入底层资产配置。

在上述部门主管看来，更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，不但将有效缓解机构投资者面临的“资产荒”困局，还有助于信托公司加快非标转标的产品研发进程。

通联数据Datayes统计显示，截至目前，国内公募基建类REITs产品累计发行12只，发行规模约为458.12亿元。-视觉中国

券商、信托摩拳擦掌

值得注意的是，《意见》明确了盘活存量资产的重点方向：

一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。

二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。

三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

多位券商人士表示，目前他们正快速梳理符合上述条件的基建类项目，作为优先发行REITs产品的重要底层资产。

“但这是否意味着REITs产品发行门槛有所放宽，仍有待观察。”上述券商资产证券化部门人士认为。以往，相关部门对REITs产品底层资产的准入要求相对较高，必须是成熟基建类物业，运营经验满3年且产生持续稳健现金流、底层资产股权需悉数注入等。

他直言，若按照这些准入要求，目前能纳入REITs产品发行范畴的底层资产相对有限。目前，他们主要精选受疫情影响较低，且能提供稳健经营收入的数据中心、仓储物流基建项目，暂缓推介受疫情影响较大的酒店、旅游等项目。

“此外，公募基建类REITs产品涉及多层架构，若每层架构因资产转让需缴纳增值税与所得税等，其实际回报率不一定能满足投资者预期。”上述券商资产证券化部门人士告诉记者。目前他们正与地方政府部门积极沟通，能否将公募基建类REITs的产品架构视为管道，进而避免多重纳税。

值得注意的是，《意见》要求落实落细支持基础设施REITs有关税收政策；推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。

前述信托公司资产证券化部门主管认为，这或推动相关部门进一步完善REITs产品创设过程的各种税收制度，从而提升产品收益率，以吸引更多投资资金，在REITs产品供给增加的同时，获得更多资金的追捧。

此前，财政部与税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，通过税收激励促进基础设施REITs发展，激发社会投资动力。

在多位业内人士看来，若REITs产品投资的税负压力得到进一步缓解，将吸引更多资金投向这类全新的资产证券化产品，带动引导更多资金流入基建项目投资领域，助力中国经济稳健增长。

或有效缓解资产荒困局

更多REITs产品的面世，或将缓解当前机构投资者面临的资产荒困局。

“由于近期股市波动加大，且部分企业债券违约风险提升，越来越多的机构投资者感到可投资的优质资产日益减少，甚至部分投资者担忧资产荒状况卷土重来，目前很难找到合适的资产配置。”一家私募基金固收类资产投资总监坦言。REITs产品相对稳健的收益回报与较高的投资安全性，或成为底层资产配置的一个全新补充。

通联数据Datayes统计显示，截至目前，国内公募基建类REITs产品累计发行12只，发行规模约为458.12亿元。其中产业园区类与高速公路类REITs分别为4只、仓储物流类与污染处理类REITs均为2只。

“事实上，公募REITs产品目前仍然难以满足众多机构投资者的配置需求。”上述投资总监认为，近年来不少券商、信托公司研发挂钩基建项目的类REITs产品，以私募方式向私募基金等机构投资者出售。尤其是今年以来金融市场剧烈波动，可投资资产减少，机构投资者对兼顾稳健收益前景与高安全性的类REITs产品配置需求持续增加，甚至有些机构投资者已将类REITs产品纳入底层资产，作为长期配置的组成部分。

21世纪经济报道记者多方了解到，此前个别保险机构希望配置10年期资产证券化产品，但券商发行的类REITs产品存续期仅3-5年，因此券商不得不重新设计产品架构，即3-5年后发行新产品让保险资金循环“接盘”，但这种操作将增加产品创设成本，使产品实际回报率低于预期，因此保险机构的配置兴趣相对减弱。

此外，类REITs产品交投活跃度不高，也是众多机构投资者不敢大幅配置的另一项顾虑。

前述券商资产证券化部门人士向记者透露，目前信托公司高层要求他们积极提供各类资产证券化产品精准估值定价服务，吸引更多机构投资者参与投资交易，进一步提升资产证券化产品撮合交易能力。

“一旦REITs等资产证券化产品交投活跃度提升，它在机构投资者的资产配置地位将水涨船高。在欧美成熟市场，众多高流动性的REITs产品已成为大型资管机构的标配类资产。”他指出。