“寻找城市焕新力量”系列报道之四

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

可持续发展的话题方兴未艾。当众多房企都开始关注并投身于可持续发展时，有一家商业地产运营商推行可持续发展已超过20年。它就是瑞安集团旗下的瑞安新天地。

回顾瑞安20年来的可持续发展之路，张斌最大的感触便是博弈，“不停地与行业痛点博弈，实践探索可持续发展模式，并将它写进了罗（康瑞）先生的政协委员报告里面”。

作为商业地产运营商，瑞安旗下的瑞安新天地所坚持的可持续发展探索，一定程度具有样本意义。

（瑞安新天地行政总裁张斌，采访对象供图）

接受21世纪经济报道记者专访时，瑞安新天地行政总裁张斌指出，在商业办公领域，迈出减碳第一步非常重要。因为我国70%以上碳排放来自城市建设和运营，其中建筑运营，建材和施工总计碳排放可以占到40%。城市里建筑运营的碳排约占整个社会碳排放的28%。

张斌直指，如果不对此有所作为，那么后果将不堪设想。换个角度看，可持续发展是一场持久战。

探索可持续发展

2020年，瑞安推出为期十年的5C可持续发展战略，包含社区（Community）、环境（Clean）、文化（Culture）、关爱（Care）和企业管治（Corporate Governance）等五方面内容。多年来瑞安为城市的可持续发展提供整合性的解决方案，正在其项目中逐一落地，包括上海新天地、武汉天地、岭南天地、重庆天地等。其中，瑞安新天地建立的“一大会址新天地”绿色零碳社区被上海市政府列为零碳示范区。

据张斌介绍，瑞安的可持续发展战略初衷，是为了支持业务增长并激励业务创新，平衡业务盈利能力以及对环境、社会和内部的积极影响。

瑞安从 2011 年开始便追踪集团的碳排放密度，公司整体碳排放密度至今已减少 41%。2020 年，其在中国运营的物业，温室气体排放密度下调了 15%。

瑞安与租户共建共创可持续发展道路的模式，鼓励租户主动参与，为办公租户创造崭新的深绿可持续办公租赁服务，通过业主与租户的协力合作，保证建筑内公共空间与租户空间同时实现节能减排。

2022年11月10日，瑞安办公发布可持续创新方案，同时携手美国绿色建筑委员会（U.S Green Building Council, 下称USGBC）签署国内首个办公楼深绿租赁。

张斌自2004年加入瑞安集团，一干就是近20年。实际上，张斌个人就是可持续发展的实践者，比如很早就加入无纸化办公，注重低碳绿色出行等，也关注多样性生物生态环境的保护等等。

喜欢深潜的张斌，疫情前每年都会去潜水，通过对海底的观察，他深刻地感受到人类行为对海洋生态的影响。“无论是碳排放还是人类的其他行为，已经对海底的珊瑚造成破坏”。

相比于过往的志愿性绿色倡议，深绿租赁在常规办公租赁合同之上新增了对租户能耗内容的奖励条款，是具有合同约束力的可持续租赁。

商业建筑的绿色租赁在欧美地区已经推行约10年左右，但在我国才刚刚起步，目前在国内比较常见的是以绿色倡议书的形式，通过无合同约束力的形式鼓励租户与业主共同实践绿色运营行为。

瑞安新天地可持续发展团队所做的调研中，有一个数据值得关注。据2021年发布的一个统计数据，在上海的存量公共建筑里面，单位平方米的耗电量大概在100千瓦时，其中与智能跟空调有关的大概占40%，以上海甲级办公楼至少有1,500万平方米匡算，办公楼每一年的碳排放基本上达到了60万吨。

张斌指出，“如果对于这60万吨碳排放，如果我们不做任何制止的话，所谓的2030碳达峰，2060年的零碳根本就是一个遥不可及的目标”。

在推动客户加入可持续发展的过程中，张斌要求同事不能止步于让所服务的项目获取LEED认证，而是让企业可持续思路不断随着行业的进步而迭代发展。

可持续发展强调经济、社会、环境利益的有机统一，是三位一体的动态协调发展。为了推进可持续发展，张斌自诩是没有“底线”的。当然，这个“底线”指的是在有限的资金与精力投入上，他可以无上限。

作为瑞安可持续发展委员会的核心成员，张斌也担任中国城市更新论坛常务副会长，开云集团可持续委员会成员，上海市绿建协会副会长等多家可持续相关领域机构的职务。过去两三年，张斌在跟客户聊可持续发展这个话题的时候，发现客户认知起了变化。最早的时候，国际性大型企业反馈，对可持续发展的接受度非常高，是来自企业管理层方面的认可；此外，就是每个行业的领头羊企业，以及创新型企业，它们对可持续发展的接受度也很高。

张斌感到欣慰，“这会带来一个社会效益。那些创新的小企业会觉得这里面可能是有一些可以创新的机会点在里面，所以这两种类型的客户的反应也会非常的积极”。

瑞安新天地除了满足租户承租办公空间的传统需求以外，希望可以从多角度，比如节能减排、源头减废、健康建筑、气候韧性等满足租户可持续发展的需求。

痛点与难点

公开数据显示，瑞安新天地所服务的商业办公面积大约有200多万平方米。不久前，瑞安办公牵头成立了绿色办公联盟，初衷就是为了扩大可持续发展的阵地。“在推进可持续发展过程中，痛点非常多，需要业内共同努力克服”。

简而言之，可持续发展的第一个痛点就是市场接受度的普及；第二个痛点就是，可持续发展方案的实施进度与影响往往不可控。

实际上，目前大环境面临“冲击+周期+结构”三种性质的问题，行业深度整合和资产价格高企等，疫情带来的冲击是其中可见度最高的部分。行业依旧面临着一二线城市商业过剩危机、业态品牌同质化严重、Z时代消费客群崛起等诸多挑战。此外，经济发展地区分化明显、部分企业倒闭、租户现金流问题等都是需要应对和思考的。

张斌测算过，在瑞安新天地所管理的200万平方米的办公面积里，如果有10%的面积能够实现节能，就相当于种了30万棵大树。张斌认为这就是做可持续发展的意义。

过去20年，城市从快速粗放发展变为全面可持续发展，是城市进化的一次历史性重大选择。但同时，也存在旧模式缺乏敏捷性和韧性，缺乏科学全面的系统衡量标准和评价体系来规范城市的管理运营等问题。

快速城市化进程中出现了一些“短命”建筑、“网红”建筑，以及在睡城和空城之间产生的“潮汐族”等不合理规划问题。在这样的背景下，城市逐渐开始寻找更加可持续的发展思路与解决方案。

随着可持续发展方案在产品运营环节中的落地，瑞安新天地在绿色运营方面的可持续实践，覆盖了零售、社区和活动等多个方面。

“可持续”不是一个简单的口号，而是面向未来，建设和运营城市过程中提供整合服务的重要理念，打造可持续的城市与社区。

系统解决方案

与痛点博弈是可持续发展过程中绕不开的途径。瑞安新天地用文化赋能作为推力，试图平衡传承与发展，推动个人、企业对可持续发展认知的统一。

张斌举例称，当一家企业邀请瑞安新天地去输出可持续发展战略，其考虑最多的是企业文化的相融度。文化是社区不可或缺的组成部分，不仅能够助力社区演绎在地的城市文化精神，而且能够提升社区的文化参与度，重塑社区的文化向心力和凝聚力。城市更新，也是可持续发展的一个重要部分，通过有机更新使城市发展可持续。

具体而言，强调长期主义、研究客户需求，瑞安新天地通过个体的可持续发展实现城市的节能增效。“通过可持续发展，让城市里的每一个部分和谐共生，这是下一步要实现的目标。”张斌说。

长路漫漫。张斌认为，可持续发展应该是一个系统解决方案，意味着你不是做一件事情就可以解决所有问题。从公司的管理层和员工的认知，到公司内部的经营模式，让可持续发展变成管理组织和决策的系统，这一过程需要耐心，“可持续发展战略，一定是公司战略的一部分”。

张斌认为，输出可持续发展战略，也可以说是文化自信的一种表现。从建筑行业可持续理念来看，企业减少对进口材料采购的需求，减少航运海运带出的碳排放，既是一种文化自信，也是可持续发展的一种方式。他还举例，中国传统文化里就有可持续发展元素，比如故宫的建筑设计，走过百年风雨依然璀璨夺目。

值得一提的是，瑞安新天地的可持续发展战略已延展到与更多合作伙伴、研究机构共同引领行业改变的层面。

近日，定位为“年轻潮流社交主场”的购物中心——新天地时尚II重新启幕，它是新天地太平桥板块首个真正意义上可持续的存量升级项目，项目以“减法、再回收、再利用”三个关键词为启发，从建造、运营和租户共建三个方面实现“可持续理念”。比如，通过《可持续商户手册》加强与各类伙伴的合作和联动，强化各方主体对可持续理念的认同与共鸣；建立“可持续的店铺”，与消费者共建、共创美好生活方式。