21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道

“买房难”正催生“租房热”。

在经历了疫情暴发后的大放水后，全球顶级城市房价普遍飙升。2022年，一场紧缩浪潮席卷而至，部分国家民众更是面临高利率和高房价的双重冲击，房价虽略有回落，但依旧高于疫情前的水平，刚需“上车”依旧困难。与此同时，租房市场则一片火爆，美国等市场租金飙升势头显著，成为CPI高企的重要因素。

睿星资本（Greystar）中国董事总经理马千里在接受21世纪经济报道记者专访时表示，在宽松货币政策和财政政策的助推下，美国几乎所有的东西都涨价，疫情暴发后房价一度飙涨，加上如今房贷利率高企，买房要难得多，买不起房就只能去租，所以租金涨幅明显。

睿星资本（Greystar）中国董事总经理马千里

睿星资本总部位于美国南卡罗来纳州查尔斯顿，是美国规模最大的租赁住宅平台。2017年，睿星资本进入中国市场。

相对于爱买房的中国老百姓而言，目前美国人对租房的接受度更高。在马千里看来，未来中国民众对租房的接受度也会越来越高。人口流动频繁，工作地点相对不固定，加上目前结婚年龄普遍较晚等原因，使得人们买房的需求逐渐延后，促使租房的需求和接受度越来越高。另外，过去中国房价处在高速增长期，租赁市场相对比较小，随着房价逐步趋稳，未来租赁市场有望蓬勃发展。

“鉴于中国的人口和经济规模，中国市场未来肯定会成为全球最大的租赁市场之一。”马千里告诉记者，睿星资本会加大在中国市场的投资力度，未来五年希望投入250亿人民币左右的资产，主要布局上海、北京、深圳等一线城市。

中国民众租房接受度会越来越高

21世纪：从文化角度看，美国人对租房接受度较高，而在中国人们更倾向于买房，如何看待这种区别？对投资会产生什么影响？

马千里：美国的房价在过去二、三十年间的涨幅远远不及中国，对于美国人来说，买房不是投资产品。此外，美国人的居住流动性很大，今年在洛杉矶，明年可能在纽约，后年又换了一个地方，因此过早买房其实并不便利。当他们确定未来很长时间都会在某个城市落脚，他们才会在那里买房，所以很多人在买房条件还未成熟时，他们更倾向租房。

中国现在也走到了类似的阶段，人口流动频繁，工作地点相对不固定，加上目前结婚年龄普遍较晚，使得人们买房的需求逐渐延后，促使对租房的需求和接受度越来越高。另外，过去中国房价处在高速增长期，租赁市场相对比较小，随着房价逐步趋稳，租赁市场空间逐渐扩大，未来有望蓬勃发展。

21世纪：在高房价和贷款成本飙升之际，美国楼市整体有所降温，但租房市场依旧火热，租金持续攀升。中国货币政策和美国有所分化，但一线城市租金整体上也有所上涨。如何看待这一现象？

马千里：美国租金增长和中国租金增长背后的原因有所不同。美国是因为通货膨胀，在之前宽松货币政策和财政政策的助推下，美国几乎所有的东西都变贵了，疫情暴发后房价一度飙涨。现在利率也有所提升，买房要难得多，买不起房就只能去租，所以促使租金涨幅较大。另一方面，美国失业率仍处在低位，工资有所增加，跳槽薪资涨幅普遍在10%左右，最近经济增长有所放缓。

中国的情况有所不同，很多人会选择去资源相对更多、生活更为便利或者工作机会更丰富的城市，例如北京、上海、深圳、广州等大城市。但大部分人因为启动资金受限，或者因为限购政策，暂时无法购房，从而使得租赁需求变得非常旺盛。租房这个领域并不是一个投资回报非常快速的行业，而是一个相对稳健的行业。即使在经济相对低迷的时候，酒店、商业、办公等领域受到的冲击会比较大，但刚性租赁需求依然存在。在经济环境低迷的时候，人们的收入停止增长的同时也会影响租金的增长，甚至还会导致租金些许下降，但无论怎样，大家还是需要一个居所，所以租赁住房市场不会出现空置率急剧上升的情况。

21世纪：上海、北京等中国一线城市的租售比远低于伦敦、纽约等城市，为什么会出现如此大的差异？

马千里：上海的住宅用地会比公寓用地价格贵很多，租售比相对较低，所以我们肯定不会拿住宅性质的土地来做租赁，我们会拿商业性质或者租赁住房性质的土地进行项目开发，这种租售比其实跟其它的成熟市场是差不多的。从某种意义上说，公寓是去除了金融属性和学区属性的纯粹住房。

痛点背后蕴含机遇

21世纪：全球顶级城市的房价基本上都挺高了，刚需“上车”越来越难，美国、中国、韩国等主要国家的情况基本类似，痛点背后蕴含哪些机遇？

马千里：顶级城市的房价普遍偏高，年轻人越来越难“上车”，但这其实也是个机遇。面对年轻群体的租房需求，我们可以持续地迭代、更新、研发，提供一个相对合适的居住环境。

21世纪：疫情一度给行业带来了不小挑战，从一个亲历者的角度来看，您感受最深的有哪些？疫情给行业带来了哪些改变？

马千里：去年上海疫情期间有很多事都让我印象深刻。

另外，我们还发现，疫情让人们更关注居家空间。租赁社区需要有比较好的公区配套和一些社区活动，给大家带来的幸福感可能远远高于原本的一个小房间。房间的功能性也得到更多关注，阳台之类的休闲空间越来越重要。另外，年轻人居家办公和健身的需求也越来越强，室内空间需要更加灵活。比如，同样一个30平米的房间，一个好用的折叠床可以在白天收纳起来，让房间变成一个较为灵活的工作空间；运动的时候又可以变成一个合适的健身空间。

中国将成为全球最大租赁市场之一

21世纪：睿星资本在全球做了哪些布局？中国市场的定位是？

马千里：睿星资本是一个垂直性的城市公寓平台，建基于美国，现在也是美国规模最大的租赁住宅平台，涵盖学生公寓、白领公寓、青年公寓、活跃长者公寓等。目前睿星资本的业务遍及全球 覆盖北美洲、南美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，目前在全球有两千多个项目。

目前，睿星资本在上海拥有长宁与静安两个城市更新项目。两者的性质不同，各有优势，已投入运营的长宁项目——驻在LIV’N 833是旧楼改造，地理位置佳，改造成本相对较低，但是产品力上存在一些短板。正在施工中的静安项目是完全从头开发建造，可塑性更强。总体来说，城市更新是一个大的赛道和机会，尤其是在上海、北京、深圳等市场越来越成熟的城市，必要性越来越强。

21世纪：您如何看待全球以及中国租赁市场的发展前景？未来可能会出现哪些机遇和挑战？

马千里：总的来看，租赁市场会越来越成熟，已经从过去一个不是机构化的地产赛道变成一个机构化的地产类别。如果三四年前你说要投资长租公寓地产，可能很多人会不置可否。但如今随着政府的推动，包括现在REITs（房地产投资信托基金）的发行，长租公寓已经是一个逐渐成熟的资产类别，未来的产品也会越来越丰富和多元化。未来市场应该是更多地顺应总体政策导向和政府的需求，找到最好的商业模式，这既是挑战也是机会。鉴于中国的人口和经济规模，中国市场未来肯定会成为全球最大的租赁市场之一。