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专访睿星资本中国董事总经理马千里:全球顶级城市高房价带来新机遇,民众租房接受度会越来越高

2023-02-08 16:17:01 21世纪经济报道 21财经APP 吴斌

21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道

“买房难”正催生“租房热”。

在经历了疫情暴发后的大放水后,全球顶级城市房价普遍飙升。2022年,一场紧缩浪潮席卷而至,部分国家民众更是面临高利率和高房价的双重冲击,房价虽略有回落,但依旧高于疫情前的水平,刚需“上车”依旧困难。与此同时,租房市场则一片火爆,美国等市场租金飙升势头显著,成为CPI高企的重要因素。

睿星资本(Greystar)中国董事总经理马千里在接受21世纪经济报道记者专访时表示,在宽松货币政策和财政政策的助推下,美国几乎所有的东西都涨价,疫情暴发后房价一度飙涨,加上如今房贷利率高企,买房要难得多,买不起房就只能去租,所以租金涨幅明显。

睿星资本(Greystar)中国董事总经理马千里

睿星资本总部位于美国南卡罗来纳州查尔斯顿,是美国规模最大的租赁住宅平台。2017年,睿星资本进入中国市场。

相对于爱买房的中国老百姓而言,目前美国人对租房的接受度更高。在马千里看来,未来中国民众对租房的接受度也会越来越高。人口流动频繁,工作地点相对不固定,加上目前结婚年龄普遍较晚等原因,使得人们买房的需求逐渐延后,促使租房的需求和接受度越来越高。另外,过去中国房价处在高速增长期,租赁市场相对比较小,随着房价逐步趋稳,未来租赁市场有望蓬勃发展。

“鉴于中国的人口和经济规模,中国市场未来肯定会成为全球最大的租赁市场之一。”马千里告诉记者,睿星资本会加大在中国市场的投资力度,未来五年希望投入250亿人民币左右的资产,主要布局上海、北京、深圳等一线城市。

中国民众租房接受度会越来越高

21世纪:从文化角度看,美国人对租房接受度较高,而在中国人们更倾向于买房,如何看待这种区别?对投资会产生什么影响?

马千里:美国的房价在过去二、三十年间的涨幅远远不及中国,对于美国人来说,买房不是投资产品。此外,美国人的居住流动性很大,今年在洛杉矶,明年可能在纽约,后年又换了一个地方,因此过早买房其实并不便利。当他们确定未来很长时间都会在某个城市落脚,他们才会在那里买房,所以很多人在买房条件还未成熟时,他们更倾向租房。

中国现在也走到了类似的阶段,人口流动频繁,工作地点相对不固定,加上目前结婚年龄普遍较晚,使得人们买房的需求逐渐延后,促使对租房的需求和接受度越来越高。另外,过去中国房价处在高速增长期,租赁市场相对比较小,随着房价逐步趋稳,租赁市场空间逐渐扩大,未来有望蓬勃发展。

21世纪:在高房价和贷款成本飙升之际,美国楼市整体有所降温,但租房市场依旧火热,租金持续攀升。中国货币政策和美国有所分化,但一线城市租金整体上也有所上涨。如何看待这一现象?

马千里:美国租金增长和中国租金增长背后的原因有所不同。美国是因为通货膨胀,在之前宽松货币政策和财政政策的助推下,美国几乎所有的东西都变贵了,疫情暴发后房价一度飙涨。现在利率也有所提升,买房要难得多,买不起房就只能去租,所以促使租金涨幅较大。另一方面,美国失业率仍处在低位,工资有所增加,跳槽薪资涨幅普遍在10%左右,最近经济增长有所放缓。

中国的情况有所不同,很多人会选择去资源相对更多、生活更为便利或者工作机会更丰富的城市,例如北京、上海、深圳、广州等大城市。但大部分人因为启动资金受限,或者因为限购政策,暂时无法购房,从而使得租赁需求变得非常旺盛。租房这个领域并不是一个投资回报非常快速的行业,而是一个相对稳健的行业。即使在经济相对低迷的时候,酒店、商业、办公等领域受到的冲击会比较大,但刚性租赁需求依然存在。在经济环境低迷的时候,人们的收入停止增长的同时也会影响租金的增长,甚至还会导致租金些许下降,但无论怎样,大家还是需要一个居所,所以租赁住房市场不会出现空置率急剧上升的情况。

21世纪:上海、北京等中国一线城市的租售比远低于伦敦、纽约等城市,为什么会出现如此大的差异?

马千里:上海的住宅用地会比公寓用地价格贵很多,租售比相对较低,所以我们肯定不会拿住宅性质的土地来做租赁,我们会拿商业性质或者租赁住房性质的土地进行项目开发,这种租售比其实跟其它的成熟市场是差不多的。从某种意义上说,公寓是去除了金融属性和学区属性的纯粹住房。

痛点背后蕴含机遇

21世纪:全球顶级城市的房价基本上都挺高了,刚需“上车”越来越难,美国、中国、韩国等主要国家的情况基本类似,痛点背后蕴含哪些机遇?

马千里:顶级城市的房价普遍偏高,年轻人越来越难“上车”,但这其实也是个机遇。面对年轻群体的租房需求,我们可以持续地迭代、更新、研发,提供一个相对合适的居住环境。

21世纪:疫情一度给行业带来了不小挑战,从一个亲历者的角度来看,您感受最深的有哪些?疫情给行业带来了哪些改变?

马千里:去年上海疫情期间有很多事都让我印象深刻。

另外,我们还发现,疫情让人们更关注居家空间。租赁社区需要有比较好的公区配套和一些社区活动,给大家带来的幸福感可能远远高于原本的一个小房间。房间的功能性也得到更多关注,阳台之类的休闲空间越来越重要。另外,年轻人居家办公和健身的需求也越来越强,室内空间需要更加灵活。比如,同样一个30平米的房间,一个好用的折叠床可以在白天收纳起来,让房间变成一个较为灵活的工作空间;运动的时候又可以变成一个合适的健身空间。

中国将成为全球最大租赁市场之一

21世纪:睿星资本在全球做了哪些布局?中国市场的定位是?

马千里:睿星资本是一个垂直性的城市公寓平台,建基于美国,现在也是美国规模最大的租赁住宅平台,涵盖学生公寓、白领公寓、青年公寓、活跃长者公寓等。目前睿星资本的业务遍及全球 覆盖北美洲、南美洲、欧洲、亚洲、大洋洲,目前在全球有两千多个项目。

目前,睿星资本在上海拥有长宁与静安两个城市更新项目。两者的性质不同,各有优势,已投入运营的长宁项目——驻在LIV’N 833是旧楼改造,地理位置佳,改造成本相对较低,但是产品力上存在一些短板。正在施工中的静安项目是完全从头开发建造,可塑性更强。总体来说,城市更新是一个大的赛道和机会,尤其是在上海、北京、深圳等市场越来越成熟的城市,必要性越来越强。

21世纪:您如何看待全球以及中国租赁市场的发展前景?未来可能会出现哪些机遇和挑战?

马千里:总的来看,租赁市场会越来越成熟,已经从过去一个不是机构化的地产赛道变成一个机构化的地产类别。如果三四年前你说要投资长租公寓地产,可能很多人会不置可否。但如今随着政府的推动,包括现在REITs(房地产投资信托基金)的发行,长租公寓已经是一个逐渐成熟的资产类别,未来的产品也会越来越丰富和多元化。未来市场应该是更多地顺应总体政策导向和政府的需求,找到最好的商业模式,这既是挑战也是机会。鉴于中国的人口和经济规模,中国市场未来肯定会成为全球最大的租赁市场之一。