近日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。10月17日，住房和城乡建设部等部门提出了一些增量政策，希望通过一套“组合拳”推动市场止跌回稳。

在新的政策组合拳中，最受市场关注的是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这是在前期城中村和危旧房改造基础上新增100万套，不是存量的总和。根据住建部统计，全国35个大城市有170万套的需求，全国地级城市有297个，这些城市需求更多。这次主要是支持地级以上城市，也意味着未来数量可能会继续增加，并非是一次性安排。

我国曾有过大规模货币化安置的政策，货币化安置意味着将有100万套的市场新增需求。相关家庭可以根据自己的意愿和需要直接到市场购买房子，有利于消化存量商品房。这次货币化安置可以得到开发性、政策性金融机构的专项借款，也允许地方发行政府专项债，但会要求项目比较成熟，收支总体平衡，避免新增地方债务风险。在100万套能够实现总体平衡而不会给地方政府增加债务压力的基础上，这个模式可以持续消化存量住宅，而在严控增量的前提下，将逐渐改善供需关系，并促进市场增量的复活与繁荣。

实施利用专项债收储土地和收购存量商品房的政策，有利于促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，也有利于增加保障性住房来源，增进民生福祉。尤其是专项债收购土地储备，能够减少市场存量土地规模，发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能，也就会减少市场住宅供应的增量，有利于稳定市场预期。与此同时，这能够增加企业的资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房，改善自身的资产负债表或兑现其他债务等。按照目前的要求，专项债将优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，而且会按照合理的价格交易。这个土地供应减少的进程将逐步提高土地的价格，从而最终推动市场供需进入一个新平衡。

此次发布会强调将继续加大力度推动“白名单”制度落实落细。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元；预计到今年底将翻倍，超过4万亿元。国家金融监管总局表示，“要将商品住房项目贷款全部纳入‘白名单’，做到‘应进尽进’。进入‘白名单’的项目，商业银行要做到‘应贷尽贷’。优化贷款资金的拨付方式，做到‘能早尽早’。”将“白名单”覆盖范围扩大到全部商品房住房项目贷款，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，将进一步促进保交房工作顺利开展，稳定市场预期。

这套政策组合拳可能不会刺激楼市产生快速的反弹反应，但是，却是有效推进市场渐进回温的妙招。通过财政政策在供需两端发力，一方面通过货币化安置创造需求，另一方面通过回购收储土地则会减少供给，同时让房企能够获得资金确保交楼。货币化安置与土地收储采取的是渐进的方式，可以改善现实的市场供需关系并影响市场预期，弱化大规模集中刺激带来的投机可能。这种前景或许将鼓励更多的刚需或改善型用户逐步入市，促进市场企稳走强。