随着去年9月末以来一系列稳楼市政策起效，房地产市场终于在2024年如期出现年终翘尾行情，楼市止跌回稳的基础得以夯实。但作为供应端景气程度的重要指标，房地产开发投资仍然没有明显回稳。

根据国家统计局的数据，2024年1~11月，全国房地产开发投资9.36万亿元，同比下降10.4%。自去年5月以来，该指标一直保持着两位数的同比降幅。

房企的投资热情既与企业资金状况是否充裕有关，也取决于企业对未来的预期。

2021年下半年，房地产市场开始进入深度调整期。随后两年（2022年和2023年），全国房地产开发投资均出现负增长。2024年，这一指标有可能继续下滑。

随着房地产业告别高速增长阶段，房地产投资增速的下滑在所难免。但值得注意的是，在政策推动下，城市更新、城中村和危旧房改造等领域，或将成为支撑房地产投资的新动能。

去库存仍是主要任务

过去多年来，由于房地产市场处于高速增长期，全国房地产开发投资在相当长时间内保持两位数的高增长。随着楼市供需关系迈过平衡点，从2019年开始，该增速降至个位数。

2022年，在强力的去杠杆政策下，房地产业流动性受到影响，进而影响到房企的投资热情。从这一年开始，房地产开发投资增速转为负增长。

到2024年，这一指标大概率仍会维持负增长局面。

其中，房企拿地热情的减退，是导致投资下滑的重要原因。

中指研究院的数据显示，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%。该机构指出，2020年~2024年间，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成。

曾经大刀阔斧实施规模扩张的民营房企，拿地规模更是锐减。中指研究院表示，去年拿地金额TOP100企业中，民营企业数量仅11家，拿地金额占比仅为8.5%。从具体企业来看，龙湖、滨江等大中型稳健型民营企业仍保持一定投资规模。部分中小房企紧抓拿地窗口期，抢占土地资源以提升市场份额。如邦泰集团拿地超百亿元，保持较高投资规模；伟星房产、宁波江山万里、湖南运达房地产在重仓城市积极拓储。

相比之下，国央企成为近两年土地市场的绝对主力。

房企拿地规模缩减，不仅是因为企业的资金承压、预期不明朗，还由于相比扩大投资，消化库存才是房企现阶段的主要任务。

中指研究院指出，截至去年11月末，50个代表城市的短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，近两年房企手中的存货，大多来自2020年和2021年高点获取的地块。在消化完这批库存前，企业在土地市场都会十分谨慎。

他还指出，很多企业寄望于借助近期的存量土地收储政策，消化手中的库存，这类房企的拿地意愿自然不会很强。

“新动能”有望提振投资

好消息在于，在一系列稳楼市政策作用下，土地市场于2024年末有所升温，此举或许将对未来的房地产投资带来一定的支撑。

58安居客研究院指出，去年9月、10月、11月，全国国有土地使用权收入额分别达到3069亿元、3684亿元、5655亿元，明显高于3~8月的单月交易额，可见土地交易市场确实有所回暖。

该机构表示，结合四季度楼市新政的效果，叠加年末核心一二线城市土拍市场热度的回暖迹象，预计2025年土地市场有望进入止跌企稳的阶段。

另一方面，在房地产市场新旧发展动能转换的背景下，一些新的投资领域，有可能带来补位。

2024年，监管部门提出在35个超大特大城市实施城中村改造，后又将改造范围扩大至近300个地级及以上城市。去年末的中央经济工作会议指出，加力实施城中村和危旧房改造。

有机构指出，算上土地购置和建安等投资，城中村改造能拉动的投资规模在数十万亿量级，即使分散在未来数年内，其带动的房地产投资也较为可观。

与此同时，若在城中村改造中采用货币化补偿的原则，其对销售的拉动作用也不容忽视。

此外，城市更新领域对投资的拉动作用，同样值得关注。

今年1月3日，2025年首场国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作，并对城市更新提出一系列的政策支持。去年末的中央经济工作会议，同样将城市更新作为提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求的重要任务。

中指研究院研究总监吴建钦向21世纪经济报道记者表示，城市更新将是今年政府投资的支持重点，若政策落实到位，其拉动的总投资额也将达数万亿量级。