李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

国家统计局最新数据显示，2025年1月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅与去年12月持平，保持了连续收窄的态势，相比本轮市场企稳前9月份-0.7%的跌幅大幅收窄，同比降幅由-5.7%收窄至-5.4%。其中，一线城市环比上涨0.1%，与上月持平，连续2个月保持上涨态势；二线城市环比变化为0.1%，自上个月止跌以后，本月首次止跌反弹；三线城市环比下跌0.2%，与上月持平，自2024年8月份以来保持了跌幅收窄的态势。

再看二手住房。2025年1月份，70个大中城市二手住房价格环比下跌0.3%，自去年11月以来连续三个月跌幅持平，相比本轮企稳前9月份-0.9%的跌幅也大幅收窄，同比跌幅也由8.1%收窄至7.8%，跌幅连续4个月收窄。其中，一线城市环比涨幅由上月的0.3%降至0.2%，尽管涨幅收窄，但连续4个月保持上涨的态势；二线、三线城市环比分别下跌0.3%和0.4%，均与上月持平，整体跌幅处于较小水平。同比方面，一二三线城市跌幅均明显收窄。

新房价格继续呈现止跌态势，主要得益于1月份新房交易量继续保持高位运行。克而瑞数据显示，春节前的1月1日~22日，30个重点城市整体成交745万平方米，环比下降37%，同比增长26%，绝对量显著超去年2月春节月全月520万平方米。这意味着，2024年四季度一揽子纾困政策的效应在1月份继续显现。同时，去年四季度以来，各地新房供给结构发生改变，高品质、户型优、配套全、体验好的改善型“好房子”项目成为供给的主体。

由此，在政策红利继续发酵和供给端推动的情况下，1月份春节前的新房市场继续处于供销两旺的局面，从而对新房价格止跌回稳形成了重要的支撑。当然，由于1月份中下旬进入春节淡季，加上蛇年春节长假居民外出活跃度再创新高，新房交易受到了影响。另外，在开发商层面，上年度业绩冲刺结束，新房项目供给端产品推新的力度减弱，春节前后销售力度也有所下降，加上需求端在去年四季度释放较为充分，导致进入新年1月份整体需求有所减弱。

1月份，百强房企新房交易量环比下降49%，前面讲的重点30城新房交易量环比也下降37%，这是导致1月份房价止跌反弹节奏有所放缓的主要原因，表现在70城新房跌幅持平，一线城市反弹幅度持平。但是，政策纾困市场的效果在二线城市得到体现，自2023年7月份以来首次止跌反弹0.1%。二手住房方面，进入1月份，由于前期热点城市二手房交易持续活跃，售房业主或置换型买家已完成交易，加上由于临近春节，业主和买家交投情绪减弱。

这一时期，随着低价挂盘（俗称“笋盘”）的消化，二手房新增交易的案例，基本以急于换房或出手的业主为主。因此，1月份70城二手房价跌幅收窄的节奏放缓，一线城市二手房价反弹幅度有所减弱。从政策层面来看，支持刚需和改善的存量政策在前期基本应出尽出，而增量政策正在部署和相继落地中，包括城中村改造及“房票”安置、收储存量土地和房屋收储等，也是近期房价止跌反弹节奏放缓的主要原因。当然，止跌回稳的趋势得到延续。

从目前的形势来看，一方面，前期政策不仅促进了需求释放，而且也形成了新房和二手房、刚需和改善良性循环的局面。近期，笔者在内地三四线城市调研发现，由于2024年以来购房首付比例和利率、交易成本均降至历史新低，购房门槛也大幅降低，很多房源的月供相比高房价时期下降了一半左右。同时，房价连续调整三年多，此前不具备购房能力但基于子女结婚、入学等迫切需要购房的群体，包括城市打工、乡镇务农的城镇化潜力群体，近期开始进入市场。

另一方面，近年来住房需求从“有没有”转向“好不好”，但很多城市房源供给端跟不上，“有改善需求、无改善房源”。去年以来，各地都在积极供应“好房子”地块，迎合改善型需求释放。今年及未来，供给推动需求将是保持商品房交易止跌回稳的重要力量。同时，一季度2~3月份，由年后返城、就业、学位等需求驱动的“小阳春”也是短期内稳定市场的力量。

从中期来看，春节前的1月20日全国城市更新工作部署会召开以后，包括城中村改造、老旧小区改造在内的旧改加力推进，广州、北京、上海、郑州部署了大规模的改造计划、房票安置计划；近期，土地收储在广东、湖北等地开始落地。支持增量政策的资金端也有显著的改观，比如配套的专项债发行、专项借款投放全面加速。纾困房地产的增量政策落地，不仅从源头上去化库存、缓解供求关系，而且为需求带来新生力量，这些利好为后续房价稳定提供支撑。